下面是另一种形式的成本分析：这种成本分析实际将茶叶（茶青）长期形成的地租包含进去了。通过分析，核心产茶区优质铁观音秋茶长期形成的地租多少呢？应该在55-82元/斤（毛茶），80-120元/斤（净茶）。核心产茶区优质铁观音秋茶毛茶收购价格应不低于100-130元/斤，折合净茶160-200元/斤。2、净茶的价格分析：净茶的价格由地租（店租） 劳动工资（店员） 成本（购毛茶成本 运输成本） 利润组成。
半发酵的乌龙茶，带有绿茶的清香，又有红茶的鲜醇。此茶制成的饮品也普遍受到欢迎，老少皆宜。至于乌龙茶的大致分类，不是今天的主要话题，看张图直观分享给大家：各地的乌龙茶，主要以福建铁观音与武夷岩茶，广东的单丛茶为代表。台湾乌龙呢，就算是因为地理原因吧，咱们了解的也不多。今天主要说说这铁观音。有网友发了一组自己喝的铁观音照片，如下图：这组照片经过大师的判断，认为此茶较为一般。
铁观音的评判分为15个角度，而上面的这组照片可以从9个角度去看。先看这干茶外形，照片中的干茶大小不太均匀，还带有短小的茶梗，均整度不好。看上去也有些不干净，洁净度比较差。茶色上来说，黄叶绿叶相间，颜色不太好，悦目度一般，出现这种颜色，应该是在制作工艺中的发酵走水工序有些瑕疵，没有协调好。乌龙茶有一个特征，就是“绿叶红镶边”，照片中没看出来，应该是没有充分的摇青，只摇出来了一点红，干茶上可以看到一些小红点，摇的好的话应该是绿叶红镶边。
再看此茶的茶汤，看茶汤主要分为三个角度，金黄度、光亮度和清澈度。照片中的茶汤从这三个角度看，比较一般，从汤中底部的茶渣的边角来看，此茶汤回甘度不够。所以大师判断此茶是中下等的铁观音。我的天呐，好厉害，顿时大师耳边全是啪啪啪啪声。我的手都拍肿了，大师你可以把刀放下了。判断铁观音有十五个角度，可以说是很严格了，从不同的角度判断，这才讲究啊。
铁观音制作工序繁琐独特，成茶差别较大，茶友们分辨困难很正常。业内在分辨时，自然会有一套方法，简称为五个要素，十五个度，而且每个要素的重要性不一样。要素一：茶的外形（10分），分为紧结程度、均整程度、悦目度三方面判断；要素二：茶的香气（30分），分为清纯度、强弱度、持久度三方面判断；要素三：茶的汤色（10分），分为金黄度、清澈度、光亮度三方面判断；要素四：茶的味道（40分），分为爽口度、饱满度、回甘度三方面判断；要素五：茶的叶底（10分），分为柔嫩度、费厚度、发白度三方面判断。
一、茶的外形：铁观音的颗粒是否结实紧密，越松散越差，铁观音倒入茶杯时，会有清脆悦耳的撞击声，这可以用来辨别颗粒是否紧结，或者直接用手捏。均整度则是要看颗粒大小是否均匀整齐，大小差别参差不齐，自然不好了。至于悦目度，跟看起来顺不顺眼一个意思，主要看干茶的颜色，颜色翠绿或者乌黑发亮为好，黄绿掺杂，暗淡，自然看起来不顺眼，茶不好喽。
二、茶的香气：乌龙茶以香气高长且丰富出名，像单丛茶的香型众多。这香气要从清纯度、强弱度、持久度三方面判断，浓郁持久，花果香明显，自然是好茶。茶香不纯洁，弱而不持久，这茶肯定好不到哪去。三、茶的汤色：从金黄度、清澈度、光亮度三方面判断，汤色较为金黄且发亮，清澈杂质少，这是好汤色，与之相反的是此茶。四、茶的滋味：茶的口感最重要，爽口度：甘醇爽口，感觉不错的是好茶。
反之为茶差。饱满度：滋味要饱满，不淡也不苦不涩。回甘度：茶汤入喉后，口中慢慢生津、回甘，越明显的茶自然越好。五、茶的叶底：柔嫩度：冲泡多次之后，叶底沉的低而密集为好，说明茶叶嫩。反之叶底向上膨胀，非常散，说明茶叶嫩度不好。肥厚度：叶底叶片越肥的自然越好。发白度：冲泡多次后叶底放置在一旁，一段时间后看叶底颜色变化，越发白的叶底越好，反之无光泽，暗淡失色的叶底品质不佳。
